“这不叫圆，这叫实事求是。”陆桐笑了笑，然后话锋一转，“行了，不说这个了。工期方面，你们心里有数没有？”

三人便站在效果图前，聊起了大楼的建设安排。

“桩基工程十一月中旬进场，年前把基坑支护做完，明年三月主体结构出正负零，年底封顶。后年六月竣工验收，九月正式投入使用。整个周期，两年左右......”

刘樯东算了算，“那我们景东这边呢？”

“你们那块地跟我们同步开工，但你们的楼结构简单，主体工期应该能压缩到一年半左右。”陆桐说，“如果一切顺利，后年年中你们就能开始内装了。”

“装修.....”

“装修另算，你们自己找设计公司，自己定方案，不过，如果需要，我可以介绍几家靠谱的装修公司给你们，价格公道，活儿也细致。”

“装修找曹尚啊。”李乐把最后一口绿豆酥塞嘴里，唔噜了一句。

“能先不给钱不？”

“你脸大，你去说。”

“也行。”

“噫~~~~~诶，陆叔，资金安排呢？银行的贷款什么时候能到位？”

“第一批已经批下来了。”陆桐说，“工商那边，六个亿的授信额度，首期三个亿，下周就能到账。”

“利息呢？”

“基准下浮五个点。这个条件，在燕京算是相当不错了。”

李乐咂咂嘴，“银行对您是真大方。”

“不是对我大方，是对这个项目大方。”陆桐纠正道，“有政府的背书，有银行的信用评估，这个项目本身的资质就过硬。我只是恰好站在了这个位置上。”

“那我那块地的钱呢？”

“一样，等楼盖好了，你再跟景东结算租金，用租金来还贷。”

刘樯东在旁边听着，忽然插了一句，“那我们的租金怎么定？”

“按市场价。”李乐说，“你放心，我不会宰你的。自家人的生意，总不能让你吃亏，再说了，等景东做大了，这栋楼指定不够你用的，到时候你还得扩容。”

“那就等做大了再说。”刘樯东不为所动。

“工程那边怎么说，陆叔？”李乐又问。

“省建工那边，我跟老胡打过招呼了，他答应派个有经验的项目经理过来盯着。”

“老胡？”

“省建工的副总，胡长庆。以前在长安干过好几个大项目，经验足，人也稳当。”

“那就行。”李乐点了点头，看向刘樯东，“这边的事，交给你了啊。”

“你又当撒手没？”

“我现在只管点头yes摇头no.....”

“tui！！”

陆桐看着两人拌嘴，笑了笑，“等建成了，你选哪边当办公室？按国镁黄总的办公室的标准给你装一间？”

“我可没那爱好。长乐教育和万安能源的两间办公室，现在里面都长蘑菇了。我一年到头也去不了几回，要那干嘛，浪费钱。倒是东哥，”李乐话锋一转，指了指刘樯东，“他得有个像样的办公室。最起码得有个两三百平，里面能骑自行车的那种。”

刘樯东愣了一下，“我为什么要骑自行车？”

“不是为了骑自行车，是为了显得大，你想啊，客户到你办公室一看，嚯，这办公室大得能骑自行车，那对你的实力立刻就有了直观的认识。这叫视觉营销。”

刘樯东面无表情地看着他，“你四不四觉得我傻？”

“不傻，就是审美差点。”

陆桐在旁边一扯李乐，“行了行了，别贫了。走吧，去驻京办，约的人，这会儿就到了。”

“哦。”

。。。。。。

今天把东哥拉出来，不光是为了这场奠基仪式，还有一个目的，是见，或者面试一个人。

之前李乐一直想整合富乐系旗下的各家关联公司的工业和物流地产项目，统一归口管理。

分别找几个人谈了，各家公司也乐得把这牵扯精力的东西交出去，算是统一了意见。只不过吴爱军姚小蝶他们能力不够，经验不足，担不起这块儿，也一直没找到合适的领头的人，就拖到了现在。

正好，前几天，陆桐打电话来，告诉李乐奠基典礼安排的时候，给介绍了一个人，一个女人。

“四十三岁，同大建筑系毕业，在中建系统干了十几年，从绘图员一直干到项目经理，后来又转到中建地产，做过工程部经理、总经理助理，还干过销售部副经理、经理。履历很完整，从设计到施工到销售到管理，全都走过一遍。”陆桐电话里说。

“那您觉得，这个人合适？”李乐问。

“合不合适，你得自己看。”陆桐说，“我只负责牵线，不负责担保。人是中建出来的，专业能力没问题，但能不能跟你合得来，能不能适应你那些想法，那是你们之间的事。”

“和您啥关系？”

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“大学室友的妹妹。”

“结婚了？”

“离了吧，事业型的。”

“长得漂亮不？”

“还成，有那么点儿像龚雪。”

“哦...那阿姨认识不？”

“不认.....滚球！！”

“哈哈哈哈~~~~”

。。。。。。

陕省驻京办在白云观，对外号称白云酒店。门脸不大，但进去之后......嗯，别有那个洞天。

陆桐领着李乐和刘樯东沿着铺着暗红地毯的楼梯上了二楼。

走廊尽头是一间小会议室，门虚掩着，里头透出灯光。

推门进去的时候，一个女人正站在窗边，看着楼下路边落尽了叶子的梧桐。

听见门响，转过身来。

李乐第一眼看过去，想起的不是“企业高管”，而是某种更朴素的东西。

站在那儿，脊背挺直，但那种挺直里没有紧绷，像是一株被风吹过太多次、已经学会了怎么迎着风站的树。

一件米白色的羊绒衫，外面罩了件深灰色西装外套，露出一截腕子和一块表盘简洁的钢带手表。

短发齐耳，发梢微微内扣，脸上没什么妆，干净得能看见颧骨上几粒淡褐色的雀斑。

鼻梁挺直，嘴唇微抿，眉眼之间给人一种很舒服的端正感。整个人给人的第一印象是干净、利落、可靠。

那双眼睛迎上来，先落在陆桐身上，点头致意，然后往旁边移了移，与刘樯东目光相交，最后停在李乐脸上。

目光里有打量，像是看一件东西，先看轮廓，再看质地，最后才看细节。

李乐能感觉到她在他脸上停顿的时间，比看刘樯东长了那么半秒，兴许是因为他比刘樯东年轻得多，也许是因为他那颗圆寸脑袋在一屋子里显得有些扎眼。

“陈荔。”陆桐侧过身，做了个介绍的手势，“这位是李乐，我跟你说过的。”

“李总，你好。”

“陈....总，你好。”李乐脑子里转了一圈儿，想了几个称呼，最后伸出手，“叫名字就成。”

陈荔笑了笑，松开手，又转向刘樯东，“刘总，久仰。”

刘樯东也握了握，“陈总客气。”

“行了，都不是外人，坐吧，坐。”陆桐招呼着，几人窗边围着茶几的沙发坐了。

茶几中央摆着一盆文竹，在暖气房里长得郁郁葱葱，细碎的叶片在灯光下泛着一层油绿的光。

李乐挑了一头的单人沙发，和陈荔对面，刘樯东和陆桐挨着，陈荔坐到了另一单人沙发上，随手把带来的一个深蓝色文件夹放在桌上，手指轻轻按住封面。

会议室里安静了几秒钟。

陆桐先开了口，“李乐，你把你那个想法，先跟陈荔说说。”

李乐点点头，依照上辈子在城投的经历，陈荔的履历，放在地产行业里，算得上是科班出身、实战经验丰富的中坚力量。

中建系统出来的项目经理，基本功都很扎实，尤其是在大型项目的管控上，有一套成熟的方法论。

但问题是，她要面对的不是传统的房地产开发，而是工业地产和物流地产。这两者之间的差异，不是简单的业态切换，而是整个思维方式的转变。

住宅地产看的是地段和流速，商业地产看的是人流和租金，工业地产看的是产业配套和物流效率。不同的业态，有不同的评价体系和盈利模式。

就是不知道，陈荔是怎么理解的。

李乐决定先探探底。

“陈总，”他说，“我这边的情况，陆叔大概跟你讲了。我想搭一个班子，专门做工业地产和物流地产，服务对象是我自己这边几家公司的需求。”

“万安矿业在陕省、蒙区的矿区和化工加工基地，需要配套的工业厂房和仓储设施，钢铁厂和造船厂......涉及到的重工业园区，而丰禾在全国布局的食品生产基地和冷链物流节点，同样是这一块。还有景东，刘总这边正在铺的全国仓储网络和配送中心......这几条线拧在一起，需求量不小。”

“以前各管各的，谁家有项目谁自己组临时团队，找设计院，找施工方，盯进度，对成本。做完了，团队散了，经验也散了。下回再来，又从头摸一遍。浪费的不只是钱，是时间，是精力，是那些本该用在主营业务上的注意力。”

李乐留意着陈荔的表情。陈荔并没有打断他，也没有急着点头或摇头，她只是安静地听着，右手的指尖在文件夹封面上轻轻点着，节奏均匀，像在给李乐的话打拍子。

“所以我想要一个专业的、独立的、只对内服务的开发运营公司。把各家公司的基建需求整合起来，统一拿地，统一规划设计，统一建设管理，统一资产运营。这家公司不对外接项目，不盖住宅楼，不赚市场差价。”

“它的收入来源是向体系内的公司收取合理的开发管理费和资产运营费。它的价值是降本、提质、增效，是把沉淀在各家公司里的地产资产盘活、管好，让它保值增值，而不是一堆逐年贬值的固定资产。”

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他说完了，拿起服务员刚送进来的一杯茶抿了口，等着陈荔的反应。

陈荔的目光从李乐身上移开，落在会议桌中间那盆文竹上，看了几秒，像是在做一个判断，不是判断李乐说的对不对，而是判断这个人说这番话的时候，心里到底有几成是认真的。

然后她打开文件夹，从里面抽出一张纸。

纸面不大，A4的，上面用铅笔画着几条线，像是一个极简的流程图，又像是一个草图。

“李总说的这个架构，我大致理解。”陈荔把那张纸放在桌面上，转向刘樯东。“不过我要确认几个细节，特别是涉及到物流地产这块。”

刘樯东身体微微前倾，把椅子往前拉了拉，“您说。”

“刘总，您计划的仓储网络，主要是自持和租赁两种形式并存，对吧？”

“对。”刘樯东说，“核心城市自建为主，比如燕京、沪海、羊城这几个重点仓，打算逐步转为自持。其他城市以租赁为主，未来根据业务量和当地政策，再考虑是否自建。”

“那您对的仓储面积的增长预期，大概是什么量级？”

刘樯东想了想，“按我们目前的业务增速，每年新增仓储面积至少需要十五到二十万平方米。这个数字会根据销售规模的扩张而调整，但方向是确定的，仓储能力必须跑在订单量前面。”

“十五到二十万。”陈荔重复了一遍这个数字，然后问，“您有没有做过具体的物流成本核算，比如，自持仓储和租赁仓储，在全生命周期成本上的差异？”

刘樯东微微一怔，那神情不是被问住，而是一种“你问到了我正在琢磨的事”的意外。

“我算过一个大数，但还没做特别精细的模型。”他说，“自持的优势主要在于长期租金锁定、资产增值和运营稳定性。劣势就是前期投入大，占用资金多。”

“而且，”陈荔接过话头，“工业地产和物流地产的估值逻辑，跟住宅地产不一样。住宅看的是销售去化，工业物流看的是租金回报率、租户稳定性和土地升值空间。”

“不同类型的仓库，比如普通干货仓、冷链仓、危险品仓，它们的建设成本、运营成本、租金回报率，差异非常大。”

她一边说，一边用笔在面前的稿纸上写了几行字。字迹不大，但工整，像是常年画施工图的人留下的习惯。

“如果把几个主要城市的不同仓储类型，做一个加权平均的回报率模型，再结合土地使用年限和租金上涨预期，可以大致算出每种情况下自持和租赁的盈亏平衡点。”

“冷链仓和普通仓的差异，我倒是还没算透。”刘樯东实话实说，“冷链业务这部分的需求，可能比我们原先预估的要高出不少。”

“冷链仓的建设标准，比普通仓高。”陈荔说，“主要是地坪的保温层厚度、制冷系统的配置、库内温度和湿度的控制精度。这些都会影响土建成本和设备选型。”

李乐坐在旁边，听着这两个人的对话，忽然觉得有点意思。

他之前跟刘樯东聊物流体系建设的时候，更多是聊战略方向和业务逻辑，聊“我们要做到什么”和“为什么能做到”。

但陈荔问的是“怎么做”和“要花多少钱”。这是两种不同的语言体系，但它们正在这座安静的会议室里，慢慢找到彼此的交集。

陆桐一直没有说话，他坐在桌首的位置，偶尔端起茶杯喝一口，目光在几个人之间来回移动，像一个在看棋手落子的人。

“陈总，”李乐开口了，“我插一句。你刚才说的那个回报率模型，有没有考虑过土地性质的问题？”